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天业股份[600807] 行业分析

			☆行业分析☆ ◇600807 天业股份 更新日期:2017-06-03◇ 港澳资讯 灵通V7.0
★本栏包括【1.行业地位】【2.行业研究】★

【1.行业地位】
【所属行业】
房地产业(共127家)

【截止日期】2017-06-02 行情数据(不足周期则以实际交易日统计)
排名   股票名称 5日涨跌幅  20日涨跌幅  60日涨跌幅  120日涨跌幅  市盈率(倍)
─────────────────────────────────────
1      莱茵体育    18.81        6.99      -24.20        -24.20      541.86
2      万通地产    18.39        1.54       -9.74        -14.01       59.86
3      南国置业    17.08       35.90       20.98          9.01      239.95
4      美好置业    16.13        5.57       -3.96         -9.03       14.28
5      海航创新    15.10       -4.01      -16.86        -25.15      -33.26
6      粤宏远A    12.86       -5.39      -30.30        -29.64       21.01
7      绿地控股    10.80        7.53       -7.83        -16.49       12.75
8      新城控股    10.65       14.35       18.13         54.18       12.11
9      嘉宝集团     9.85       -1.39       24.35         31.32       42.12
101    天业股份    -0.78      -35.03      -35.03        -35.03       53.23
─────────────────────────────────────

【截止日期】2017-06-02 市值数据
排名   股票名称    股价(元)   流通A股     总股数      流通市值      总市值
                               (亿股)     (亿股)       (亿元)       (亿元)
─────────────────────────────────────
1       万科A     20.9500       97.09      110.39     2034.05     2312.70
2      招商蛇口    20.0700       18.99       79.04      381.22     1586.35
3      保利地产     9.7300      107.60      118.58     1046.90     1153.83
4      华夏幸福    35.5300       29.55       29.55     1049.89     1049.89
5      绿地控股     8.0000       32.23      121.68      257.87      973.45
6       陆家嘴     23.8600       24.45       33.62      583.27      802.13
7      金地集团    11.9300       45.14       45.14      538.48      538.48
8      荣盛发展    10.4100       38.89       43.48      404.85      452.64
9      泛海控股     8.2700       50.93       51.96      421.19      429.73
77     天业股份     8.9200        6.53        8.85       58.20       78.91
─────────────────────────────────────

【截止日期】2017-03-31 财务数据
排名   股票名称  每股收益   每股净资产   营业收入      营业利润     净利润
                   (元)        (元)       (万元)        (万元)      (万元)
─────────────────────────────────────
1      华联控股   0.6600      3.6200   178375.09      79975.09    75841.14
2      华夏幸福   0.5900     10.5100   780765.94     277080.46   175469.97
3      粤泰股份   0.5700      4.3500   255862.70      94427.75    72512.29
4      深物业A   0.5100      4.5500   103868.35      40120.72    30159.78
5      *ST松江    0.4500      1.9800    28906.52      56511.41    42330.24
6      华发股份   0.3600     11.1600   420846.30      68628.79    42069.72
7      福星股份   0.3000     10.5000   302876.25      57670.89    28349.21
8      招商蛇口   0.2700      7.4100   693973.99     323203.50   212188.37
9      绿地控股   0.2200      4.8600  5876277.60     388722.03   267832.07
90     天业股份   0.0100      2.2500    46827.14       3266.51      606.73
─────────────────────────────────────

【截止日期】2017-03-31
代码     简称      总股本   实际流    总资产    排 营业收入 排  净利润  排
                   (亿股)   通A股     (亿元)    名 (亿元)   名  增长率  名
─────────────────────────────────────
000011  深物业A      5.96    1.76       63.36  93   10.39  38  52167.   1
                                                                    62    
600067  冠城大通     14.92   14.92      194.25  48   24.27  20  24762.   2
                                                                    38    
000517  荣安地产     31.84   30.36       94.56  80   29.00  16  13199.   3
                                                                    24    
600393  粤泰股份     12.68    4.94      139.85  62   25.59  18  6175.0   4
                                                                     8    
002133  广宇集团      7.74    6.02       83.93  84    7.63  51  4420.9   5
                                                                     0    
600647  同达创业      1.39    1.39        6.06  12    0.14  11  2014.2   6
                                                 2           6       7    
000526  *ST紫学       0.96    0.96       37.27  10    7.08  55  1601.9   7
                                                 2                   0    
600325  华发股份     11.77   10.63     1175.00  14   42.08  12  1546.8   8
                                                                     1    
600322  天房发展     11.06   11.06      353.21  31    9.73  42  1531.3   9
                                                                     1    
─────────────────────────────────────
                           与行业指标对比                                 
─────────────────────────────────────
行业平均             17.98   14.55      489.20       17.90      901.63
─────────────────────────────────────


【截止日期】2017-03-31
代码     简称         销售毛  排   销售净   排  净资产收  排    每股收  排
                     利率(%) 名   利率(%) 名  益率(%)  名    益(元)  名
─────────────────────────────────────
000036  华联控股       71.41   6     42.51   8     20.18   2      0.66   1
600340  华夏幸福       62.39   8     22.47  27      6.07  11      0.59   2
600393  粤泰股份       44.09  25     28.34  18     13.92   5      0.57   3
000011  深物业A       74.73   5     29.03  16     11.77   6      0.51   4
600225  *ST松江        24.97  80    146.43   3     25.79   1      0.45   5
600325  华发股份       32.11  59      9.99  51      3.20  20      0.36   6
000926  福星股份       30.65  64      9.35  55      2.89  23      0.30   7
001979  招商蛇口       23.14  85     30.57  14      3.69  16      0.27   8
600606  绿地控股       14.84  11      4.55  77      4.66  12      0.22   9
                               0                                          
─────────────────────────────────────
                           与行业指标对比                                 
─────────────────────────────────────
行业平均               30.07        -38.84          1.65          0.07
─────────────────────────────────────


【二级市场表现】
统计日期:更新日期:2017-06-03
┌───────┬────────┬───────┬──────────┐
|   统计区间   | 累计涨跌幅(%)  |   振幅(%)    |同期大盘累计涨跌幅  |
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|1周           |           -4.90|          7.68|               -0.15|
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|1个月         |          -35.03|         36.71|               -0.95|
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|3个月         |          -35.03|         36.71|               -3.50|
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|6个月         |          -35.03|         36.71|               -4.26|
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|年初至今      |          -35.03|         36.71|                0.06|
├───────┼────────┼───────┼──────────┤
|1年           |          -23.24|         74.64|                5.68|
└───────┴────────┴───────┴──────────┘

【2.行业研究】
┌───┬────────────────────┬────┬─────┐
|主  题|5月二手房签约创27个月新低 北京二手房价降|文章日期|2017-06-02|
|      |了?                                     |        |          |
├───┼────────────────────┴────┴─────┤
|内  容|    北京(楼盘)的二手房价格到底降了多少?对此,有业内人士表示|
|      |,北京二手房价确实降了,但同时需要注意,降了是指和今年的业主挂|
|      |牌报价高位相比较而言的,而从去年四季度到今年一季度末,二手房价|
|      |估计涨了百分之二十上下,因此目前的回落不过是朝着今年初的水平调|
|      |整。                                                          |
|      |  随着房地产研究机构纷纷发布5月份的市场数据,北京的二手房成 |
|      |交量环比4月继续下降。在调控数个月之后,坚挺了近两年的北京二手 |
|      |房价格也出现调整的迹象。据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究 |
|      |院统计,一些前期价格上涨较快的区域调整幅度较大,跌幅最大的是通|
|      |州区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。北京青年报记者注意到,这拨 |
|      |楼市的调整是短暂的波动还是意味着一个长期的下行通道,楼市专家、|
|      |市场买方和卖方的意见目前还不完全统一。                        |
|      |  市场                                                      |
|      |  上月二手房签约量创27个月以来新低                          |
|      |  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,自3月份以来,北京二手房 |
|      |市场成交量连续下滑。2017年5月份,二手住宅市场实际签单量环比4月|
|      |份同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4月份同期下降11.9%,市场 |
|      |交易活跃度已跌入谷底。                                        |
|      |  而中原地产研究中心统计数据显示,截至5月30日,合计月内二手 |
|      |房住宅签约10236套,预计全月签约在1.1万套以内,而这一接近1万套 |
|      |的签约量,是最近27个月的最低值。                              |
|      |  分析                                                      |
|      |  部分区域房价跌幅超20%                                     |
|      |  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月份,北京二手房 |
|      |成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区|
|      |域的成交均价都在下跌,仅有4个区域的价格上涨。跌幅最大的是通州 |
|      |区、亦庄开发区,幅度都超过了20%。                             |
|      |  中原地产首席分析师张大伟认为,从整体看,北京等一二线城市在|
|      |3月调控后,数据逐渐开始反映出调控影响,网签成交量持续走低,市 |
|      |场开始进入调整周期。一线城市同比下调幅度达到了37%,二线城市下 |
|      |调幅度接近30%。三线城市上升了28%。从市场整体走势看,分化继续,|
|      |一二线在调控的影响下,明显降温。                              |
|      |  走势                                                      |
|      |  楼市正在向买方市场转变                                    |
|      |  伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,面对史上最严格且最严密的|
|      |楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金|
|      |实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需|
|      |也要负担比以前更高的贷款成本。                                |
|      |  胡景晖表示,密集的房地产调控举措已经改变了北京二手房市场的|
|      |预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场正在向买方市场转变。|
|      |随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势地位,买家不再积极,|
|      |观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的房价已经开始松动,下|
|      |跌成为了必然趋势。                                            |
|      |  有业内人士表示,北京二手住宅交易量已经接近市场底部,但下降|
|      |的空间已不会很大,下半年或将趋于稳定。价格方面,由于前期涨幅过|
|      |大,特别是一些前期翻倍或者多倍涨幅的地区,其降幅还将进一步扩大|
|      |,市场的底部区域可能会向限价商品房看齐。                      |
|      |  聚焦                                                      |
|      |  北京二手房价格到底降了多少                                |
|      |  日前,北青报记者询问多名有购房需求的买家,他们均表示,现在|
|      |的看房体验跟几个月前已经有很大的不同。曾经的恐慌情绪消失,业主|
|      |不再跳价毁约,恐慌性抢房的情形已经看不到。但就具体价格而言,还|
|      |感受不到明显的回落。“可能是前期涨太多了,一倍两倍的上涨,现在|
|      |即使降了10%,调整的幅度还是微不足道。”                       |
|      |  房地产机构的数据与买房者的体验虽然方向一致,但买房人群价格|
|      |回落的感受并不明显。那么,北京的二手房价格到底降了多少,这个比|
|      |例的回落意味着什么?对此,北京房地产中介协会会长李文杰表示,北|
|      |京二手房价确实降了,但同时需要注意,降了是指和今年的业主挂牌报|
|      |价高位相比较而言的,而从去年四季度到今年一季度末,二手房价估计|
|      |涨了百分之二十上下,因此目前的回落不过是朝着今年初的水平调整。|
|      |  李文杰强调,调控政策对楼市影响是最大的。北京加大疏散人    |
|      |力度,租金也确实是回落了。另外,楼市供应缺口还是存在的,即便是|
|      |现在补上也需要一定的时间周期。                                |
|      |  李文杰提到,首套房和二套房贷款利息在二季度后上调了,这对遏|
|      |制需求是很重要的。后期走势还是要看信贷利率走势,如果信贷放水,|
|      |房价还得走高。                                                |
|      |  动态                                                      |
|      |  南京:全国首次公证摇号售房                                |
|      |  日前,全国首个公证机构主持的选房摇号在南京(楼盘)启动。据|
|      |南京公证处官方网站显示,摇号的项目为江宁的东城金茂悦和火车南站|
|      |附近的万科大都会。东城金茂悦参与此次摇号的房源共有两幢楼,合计|
|      |166套,万科大都会推出188套房源。东城金茂悦的166套房源共吸引了3|
|      |75组购房者报名。南京公证处表示,其中有19组购房人不具备购房资格|
|      |被剔除,因此参与摇号的人数为356组,客源房源比为2.1:1,中签率 |
|      |为47%;万科大都会的房源数为188套,报名人数269人,客源房源比为1|
|      |.43:1,中签率接近70%。                                       |
|      |  由于这次是南京市首批公证摇号的楼盘,公证部门还做出了详细的|
|      |摇号预案,对于摇号过程中可能出现的突发事件,明确了处理规则。  |
|      |  日前的摇号为电脑摇号,全程只持续了5分钟。据了解,摇号结束 |
|      |后,将在南京公证处官网公示摇号结果,开发商随后组织买房人按摇出|
|      |的顺序进行选房。                                              |
|      |  跟过去动辄四五个买房人争抢一套房的市场行情相比,本次摇号的|
|      |热度显得已经有所降低。对此,业内人士表示,这两家楼盘的客源数量|
|      |反映出南京楼市正在转冷,买房人逐渐恢复理性。                  |
|      |                                                              |
|      |                                                              |
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|主  题|北京二手住宅5月成交量降至27个月来最低点 |文章日期|2017-06-02|
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|内  容|    据北京日报报道,北京"史上最严调控"迈入第三个月。数据显示,|
|      |今年5月,京城二手住宅签约量仅为1.08万套左右,环比4月的1.69万套|
|      |下跌了近4成。是近27个月以来的最低值;价格方面,部分着急出售的 |
|      |房源价格动辄跳水几百万元,部分区域中介成交均价降幅超2成。业内 |
|      |人士称,如果维持在1万套以上,市场还算相对温和,能支撑众多经纪 |
|      |机构的生存;但如果跌至1万套以下,则意味着市场转冷。           |
|      |                                                              |
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|主  题|5月北京8个区域二手房成交均价下跌 通州亦 |文章日期|2017-06-02|
|      |庄领降                                  |        |          |
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|内  容|    通州、亦庄二手房领降                                      |
|      |  机构统计,5月北京8个区域二手房成交均价下跌,通州、亦庄部分|
|      |房源降幅超20%                                                 |
|      |  5月北京二手房网签量仍延续4月下滑态势,与网签量同时下降的还|
|      |有部分区域二手房价格。根据机构统计,包括通州、亦庄、房山等在内|
|      |的区域二手房成交均价均出现不同程度的下滑。在业内看来,伴随着调|
|      |控政策的推进,北京二手房在未来一段时间将持续降温。            |
|      |  需求被限,价格"好商量"                                    |
|      |  据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年5月北京二手房成交 |
|      |均价环比4月同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中,多达8个区的成交|
|      |均价都在下跌,仅有4个区的价格上涨。跌幅最大的是通州区、亦庄开 |
|      |发区,幅度都超过了20%。                                       |
|      |  "主要还是需求被限制住了,一些依旧有实力换房的客户想着趁市 |
|      |场降温卖出买入,因此价格也比较好商量。"通州临河里附近一中介门 |
|      |店经纪人告诉记者,调控政策下来之后,交易明显冷清了许多。      |
|      |  对此,伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,强有力的政策已经改|
|      |变了北京二手房市场的预期,买卖双方的博弈关系已经逆转,整个市场|
|      |正在向买方市场转变。随着交易量的持续下滑,业主已经无力维持强势|
|      |地位,买家不再积极,观望情绪浓,市场议价空间在增大,曾经坚挺的|
|      |房价已经开始松动,下跌成为必然趋势。                          |
|      |  "听有经验的朋友说过通州的房价起伏比较大,现在这个点买房心 |
|      |里很拿不准。"廖女士坦言,不仅是她这样考虑市场波动的情况,身边 |
|      |一些想要换房的朋友,最近也因为首付提升及市场降温等问题暂缓了换|
|      |房计划。                                                      |
|      |  而与通州相邻的朝阳管庄,最近二手房价格也在下行中。对于在之|
|      |前几个月还忙得不可开交的中介经纪人张全来说,最近这段时间,搜索|
|      |房源、给客户打电话推介房源成了最主要的工作。"区域内450万元左右|
|      |的一居室,如果跟业主好好谈,最近有的总价降了30万。有新上的两居|
|      |房源,报价也比之前下调了20万-30万之间。"在管庄某中介门店工作的|
|      |张全介绍。                                                    |
|      |  另据记者了解,5月麦田房产在亦庄的门店二手房成交均价仅下滑1|
|      |%。                                                           |
|      |  "价格朝着年初水平调整"                                    |
|      |  面对需求受限,市场表现出明显降温,业主的降价意愿也更为迫切|
|      |。                                                            |
|      |  记者了解到,亦庄的金地格林小镇项目,同样一套160平方米左右 |
|      |的房源,在4月成交均价是6万元/平方米,而在5月初成交的房源均价则|
|      |为5.14万元/平方米。                                           |
|      |  "确实现在亦庄等区域有明显降价的房源,资金周转、出国移民, |
|      |或者是已经买房的换房客户急需首付周转,这些情况导致议价空间会比|
|      |较大。"麦田房产方面表示,不过整个区域还没有达到大规模降温的状 |
|      |况。                                                          |
|      |  北京房地产中介协会会长李文杰表示,北京二手房价确实降了,但|
|      |同时需要注意,"降了"是指和今年的业主挂牌报价高位相比较而言的,|
|      |从去年四季度到今年一季度末,二手房价估计涨了20%左右,因此目前 |
|      |的回落不过是朝着今年初的水平调整。                            |
|      |  李文杰强调,调控政策对楼市影响是最大的。首套房和二套房贷款|
|      |利息在二季度后上调了,这对遏制需求是很重要的。后期走势还是要看|
|      |信贷利率走势,如果信贷放水,房价还会走高。另外,楼市供应缺口还|
|      |是存在的,即便是现在补上也需要一定的时间周期。                |
|      |  成交下滑,降温将持续                                      |
|      |  在多重因素作用下,北京二手房成交量也表现出明显下滑态势。  |
|      |  北京市住建委官网数据显示,5月全月,北京二手住宅共实现10801|
|      |套网签,环比4月全月下滑36%,创下2015年2月(8672套)以来的最低 |
|      |值。                                                          |
|      |  从近三个月北京二手住宅每日的网签量走势也可以看出: 3月每日|
|      |网签量多在1000套以上,甚至超过1500套、2000套;4月普遍低于1000 |
|      |套,但也接近1000套;5月则普遍保持在500余套。每日网签量在3、4、|
|      |5月有着非常明显的阶梯下滑趋势。                               |
|      |  此外,伟业我爱我家集团市场研究院数据还显示,2017年5月二手 |
|      |住宅市场实际签单量环比4月同期下降34.2%,新增客户登记量也环比4 |
|      |月同期下降11.9%,市场交易活跃度已跌入谷底。                   |
|      |  在业内看来,面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市|
|      |场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需|
|      |求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷|
|      |款成本。                                                      |
|      |  "市场预期明显改变,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少。"|
|      |胡景晖表示,在一系列严密而严厉的政策叠加下,北京二手住宅交易目|
|      |前已经下降到了一个非常低的水平,下降的空间已经不大,降幅会逐渐|
|      |变小,低位趋稳将成为北京二手房交易量接下来的持续走势。在价格方|
|      |面,由于前期涨幅过大,所以回调的空间现在依旧存在,随着交易量的|
|      |持续低迷,未来房价的降幅还将进一步扩大。                      |
|      |  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,伴随着市场盘整,未|
|      |来一段时间市场窗口期将开放,对于换房人群来说或将是一个机会。  |
|      |                                                              |
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|主  题|北京自住房接棒楼市供应 用地供应增至原计 |文章日期|2017-06-02|
|      |划2.5倍                                 |        |          |
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|内  容|    自住房“接棒”北京楼市供应                                |
|      |    今年自住房用地供应增至原计划的2.5倍,年底至明年上半年将迎 |
|      |来自住房供应高峰                                              |
|      |    随着“3·17”北京楼市调控之后高端住宅项目预售证审批从严,北|
|      |京市场上的新房供应开始呈紧缩状态。不仅如此,自楼市调控以来,在|
|      |土地供应上,也鲜有含大规模商品住宅类土地入市,大多数出让的居住|
|      |类用地都是含有较高比例的自住型商品房用地,或者有自持年限要求。|
|      |在这样的背景之下,可以预见的是,未来北京市场的新房供应将打破20|
|      |15年以来豪宅为主的供应局面,转而由自住房“接棒”。            |
|      |    自住房用地大增                                            |
|      |    今年4月,《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》和|
|      |《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,两个《计划》已经指出,|
|      |未来五年自住型商品房将供地1020公顷,为市场带来约25万套房源。而|
|      |今年北京自住房用地由原本的83万公顷大幅度增加到200万公顷,接近 |
|      |原计划的2.5倍,为市场提供5万套左右的房源。                    |
|      |    从实际供应量上来看,据中原地产统计,截至4月27日,今年北京 |
|      |市已经累计有15宗住宅用地成交,其中自住型商品房面积达87.04万平 |
|      |方米,占比39.29%,远高于去年。                                |
|      |    此外,根据北京市规土委公开资料统计,4月27日后,北京土地市 |
|      |场在5月3日和5月24日,各成交一宗宅地。其中,5月24日成交的丰台区|
|      |槐房新村地块建筑面积共16.4万平方米,含4.1万平方米自住房。年内 |
|      |北京商品住房供应面积已经达到了94万平方米,而自住房供应面积达到|
|      |91万平方米。                                                  |
|      |    在业内看来,根据项目建设周期,今年年底到明年上半年市场将迎|
|      |来一轮自住房供应高峰。届时,自住型商品房将成为北京房地产市场的|
|      |供应主力。                                                    |
|      |    截至目前,今年自住房用地供应量已经超过了2016年全年。中原地|
|      |产首席分析师张大伟认为,最近土地市场全面自住房化,体现了北京调|
|      |控的“加法”决心。                                            |
|      |    大量自住房将拉低均价                                      |
|      |    亚豪机构市场总监郭毅观察认为,虽然目前市场的供应以含自住型|
|      |商品房的土地居多,但开发商拿地积极性并没有降低。              |
|      |    从“3·17”新政以来,大部分自住房用地都是经过房企激烈竞价之|
|      |后才宣布成交的。部分房企的拿地成本价甚至已经逼近自住房销售限价|
|      |。比如4月27日成交的丰台区南苑乡地块,据克而瑞机构计算,开发商 |
|      |河南正商的拿地楼面价已经高达3.1万元/平方米,而该地块自住房销售|
|      |限价为3.5万元/平方米。                                        |
|      |    张大伟也指出,房企将开始成本优势比拼。这些地块基本都接近零|
|      |利润,稍有不慎就会亏损。房企拿地已经不可能有规模利润,完全是出|
|      |于战略角度,同时有分摊管理成本,增加销售业绩的考虑。而未来房地|
|      |产行业增收不增利也会成为趋势。                                |
|      |    张大伟表示,限价及自住房的入市,对未来1年后北京房价市场稳 |
|      |定将有非常大的影响。“大量自住房不仅可以从数据上拉低均价,而且|
|      |从供需结构上,影响购房者入市的判断,缓解供需矛盾。”          |
|      |                                                              |
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|主  题|深圳二手房价环比下跌5.0% 创70周以来最低 |文章日期|2017-06-02|
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|内  容|    5月31日,深圳中原地产发布的报告显示,上周(5月22至5月28日 |
|      |)深圳二手住宅均价环比下跌5.0%,成交均价为48242元/平方米,这是|
|      |深圳二手房均价70周以来的最低。                                |
|      |    数据显示,上周深圳新房成交341套,环比减少5%,面积共计37306|
|      |平米,环比增加5%。新房成交均价环比上涨8.3%,为56893元/平方米。|
|      |二手住宅方面,全市成交1912套,环比增加27.89%,成交面积16.19万 |
|      |㎡,环比增加28.77%。二手房成交均价环比下跌5.0%,为48242元/平方|
|      |米。                                                          |
|      |    另外,业主报价近期波动比较频繁,由于预期不稳定,呈现震荡走|
|      |下的趋势。目前深圳尚未出台新的政策,受周边地区政策频繁出台的影|
|      |响,深圳楼市预期波动性较大。                                  |
|      |    新房市场5月成交自第一周后持续走低,5月批售和推售项目只有4 |
|      |月的一半,特别是5月下旬无住宅公寓推出。深圳中原地产认为,目前 |
|      |政府调控预期更为强烈,预计市场观望情绪会更加浓厚。            |
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|主  题|建立房地产长效机制应在供给侧着力        |文章日期|2017-06-02|
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|内  容|    ■十多年来的市场变化已清楚地证明,我国房地产市场的供求失衡|
|      |主要不是需求侧问题,而是供给侧问题。建立房地产市场管理长效机制|
|      |,必须站在战略高度和更大的格局来看待这一问题,从供给侧入手建立|
|      |长效管理机制,保障土地供给,在动态中形成合理的供求关系,从本源|
|      |上解决这一“世纪难题”。                                      |
|      |    ■土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上    |
|      |    长期以来,伴随着部分城市房价周期性持续大幅上涨,人们热切期|
|      |盼房地产调控长效机制尽早出台。自2000年以来,中国房地产行业的历|
|      |史可以说是一部有节奏的涨价史,也是一部左右为难的价格调控史。从|
|      |需求方的调控方式来看,可以说十八般兵器都已上阵,但效果却依然不|
|      |尽如人意。事实已经证明,部分城市房价持续大幅上涨的主要问题并不|
|      |在于需求侧而在于供给侧。                                      |
|      |    房价高涨的根源在供给侧                                    |
|      |    伴随着城镇化发展和居民收入水平的提高,城市购房需求必然持续|
|      |大幅增长。一二线城市产业基础较好,市场经济发达,就业机会多并且|
|      |工资水平相对较高,通常是城镇化过程中人口流动的主要方向,首次置|
|      |业需求通常会持续较为旺盛。在经济持续高速增长的条件下,大城市居|
|      |民通常收入增长显著且平稳,改善性购房需求也会持续增长。而房价长|
|      |期以来居高不下且周期性大幅上涨,加上大量货币投放,又刺激了较大|
|      |的交易性和投资性需求,对房价上涨推波助澜。上述需求方面因素及其|
|      |变化对房价的推动作用是显而易见的,也已成了市场的共识。十多年来|
|      |,有关各方在抑制需求方面已经采取了一系列措施,从市场实际运行情|
|      |况来看,虽不能说收效甚微,但却是不尽如人意,这似乎也是市场的共|
|      |识。既然如此,为什么就不能顺应市场供求关系,在合理管理需求增长|
|      |的同时,有效地增加住房供给,平抑房价过快上涨呢?近年来我国建设|
|      |用地供应面积呈逐年下降趋势,其中房地产用地面积下降更多。2013年|
|      |-2016年,房地产用地占供地面积的比例逐年下降,分别为27.4%、24.8|
|      |%、22.5%和20.8%。但事实上,迄今为止的供给问题并不是个总量问题 |
|      |,而是个结构问题。                                            |
|      |    一直以来存在着一种观点,就是中国人多地少,房价上涨的根源在|
|      |于部分城市土地稀缺,北京土地稀缺、上海土地更稀缺等等。从全国范|
|      |围看,中国人均拥有土地并不富裕,但是房价过快上涨的现象主要集中|
|      |在经济发达的一二线城市。在过去的两年内,国家统计局公布的70个大|
|      |中城市新建商品住宅价格累计上涨了11.87%,其中一线和二线重点城市|
|      |的涨幅分别达到了40.3%和23.4%,四个一线城市的累计涨幅由高到低分|
|      |别为深圳50.1%、上海45.5%、北京35.2%、广州30.6%。今年以来在政策|
|      |的严控下,需求呈现出由热点城市向非核心城市外溢的效应,一季度涨|
|      |幅排行前十的城市中,热点城市三亚、广州仍雄居榜首,呈现核心和非|
|      |核心城市联袂上涨的格局。虽然城市群内的三线城市房价在一二线城市|
|      |房价大幅上涨的外溢效应的推动下出现上涨,但总体看来,仍是一二线|
|      |城市房价上涨压力较大。那么这些城市土地真的很缺吗?土地的使用效|
|      |率又如何呢?                                                  |
|      |    以北京为例,其辖区面积为1.6万平方公里左右,迄今建设总面积 |
|      |仅为3480平方公里,城乡建设用地占土地面积15%左右,也就是说北京 |
|      |绝大部分土地仍处于农村状态。而在城市建设用地中居住用地只占28% |
|      |,70%以上却用于非居住用途。于是,我们就看到了一幅既令人匪夷所 |
|      |思、又让人啼笑皆非的景象:一方面房价持续大幅上升,居民购房成本|
|      |大幅增加,由于劳动力和租金等成本持续大幅上涨,导致城市竞争力被|
|      |不断吞噬;另一方面则是大片郊区土地种植玉米和小麦等农作物,默默|
|      |地在为我国的农业贡献着绵薄之力。                              |
|      |    一二线城市可以说是中国经济的栋梁。这些城市汇聚了国民经济的|
|      |主要产业,产出了中国约38%的GDP,尤其是这些城市在聚集大批人才的|
|      |基础上,成为中国技术创新的发源地,这些城市拥有较为完整的金融体|
|      |系和充沛的金融资源,它的金融安全意味着国家的金融安全。尤其是北|
|      |京、上海等特大城市还承担了建立国家科创中心的重任,肩负着引领中|
|      |国科技发展的职责。守住部分大城市郊区耕地的防线,不能越雷池一步|
|      |,比起这些城市的长期健康发展和国家战略目标的实现,究竟孰轻孰重|
|      |呢?为什么不能实事求是地解放一下思想,通过改革将这些一二线城市|
|      |中的部分农田用某种形式释放出来?如重庆推行的地票制度将耕地置换|
|      |出来,就是一种十分有益的探索。中国有句俗话叫“堤内损失堤外补”|
|      |。近年来,全国每年有不少自然村消失。为什么不能站在全国统筹的角|
|      |度,通过这些自然村的复垦来置换大城市合理占用的农田,平抑城市过|
|      |高的房价呢?                                                  |
|      |    国际上大城市的土地利用结构与我国大城市相比明显不同。纽约和|
|      |东京居住用地占城市建设用地面积的比例分别为44%和73%,而工业用地|
|      |占城市建设用地面积分别仅为3.9%和5.1%。而在北京、广州和深圳这两|
|      |组数据分别为28%、29%和26%;22%、32%和36%。大城市居住用地占比较|
|      |高既是城镇化的必然结果,也是产业结构升级和经济发展水平提高的客|
|      |观表现,该占比持续提高是通过工业用地和农村用地占比逐步缩小来实|
|      |现的。如果一个城市不能伴随经济发展规律同步适时调整这一占比,那|
|      |么住房价格持续上升就难以避免,因为市场供求关系会长期处在供不应|
|      |求的状态。                                                    |
|      |    十多年来市场变化已清楚地证明了,我国房地产市场的供求失衡主|
|      |要不是需求侧问题,而是供给侧问题;房价持续大幅上涨主要不是全局|
|      |性问题,而是部分大城市的问题;投资和投机交易活跃主要是在少数大|
|      |城市,而没有发生在全国广大地区。而发生在部分大城市的供给侧问题|
|      |的实质是政策和制度僵化,调控和管理未能针对供求关系变化实事求是|
|      |地进行前瞻和及时的调整,从而导致土地资源被人为束缚,得不到合理|
|      |运用,其结果是部分大城市的供求关系被长期扭曲。建立房地产市场管|
|      |理长效机制,必须真正解放思想,突破传统思维,站在战略高度和更大|
|      |的格局来看待这一问题,一切从实际出发,摒弃“作茧自缚”,从供给|
|      |侧入手建立长效管理机制,保障土地供给,在动态中形成合理的供求关|
|      |系,从本源上解决这一“世纪难题”。                            |
|      |    一种观点认为,大城市增加居住建设用地会导致大城市人口增长过|
|      |快。我认为大可不必如此担忧。供给只是一方面,供给增加并不意味着|
|      |需求管理完全放开,需求方面的管控仍将继续实施。可以通过严格的外|
|      |来人口购房管理,控制人口流入的规模、速度和节奏。北京、上海和深|
|      |圳等大城市近十年来对人口流入的管理已积累了不少经验。现在的问题|
|      |是,仅靠需求侧管理不足以有效平衡大城市住房的供求关系,需要供给|
|      |侧同步进行改革,以增加有效供给,实现供求关系基本平衡。城市群发|
|      |展已经成为下一步城镇化的主要途径,伴随着高铁的快速发展,城市群|
|      |内中小城市的迅速崛起将在一定程度上减轻大城市人口流入的压力。因|
|      |为伴随着地理空间的收缩,城市群中的小城市居民其实在一定程度上已|
|      |经享受到了大城市的教育、就业、收入和消费等多方面的好处,但居住|
|      |成本却依然低廉。这也就是去年以来一批城市群中三四线城市房价较快|
|      |上涨的缘由。更何况部分一二线城市房价已经高得离谱,导致部分外来|
|      |人口望而却步。                                                |
|      |    保障土地供给平衡供求关系                                  |
|      |    最近市场上出现了这样一种结论:供地数量与住房价格并没有必然|
|      |的关系。很显然,这一结论既违背了经济学常理,也与实际状况南辕北|
|      |辙。                                                          |
|      |    可能没有人会有勇气否认住房是一种商品。在市场经济条件下,作|
|      |为商品的价格,其供求关系是价格形成和变化的基本影响因素。必须承|
|      |认,我国房价上涨的原因的确十分复杂,人口众多、城镇化、土地财政|
|      |、货币投放过多、传统观念及行为、户籍制度以及住房制度等等都对房|
|      |价上涨产生影响,但基本的影响因素和关键的决定力量仍是供求关系。|
|      |    事实上,目前我国的广大三四线城市房价虽然也涨多跌少,但    |
|      |格基本上较为平稳,绝对水平并不高。一半左右的二线城市房价上涨压|
|      |力并不大,价格较为平稳,房价也基本可以接受。房价上涨较快和压力|
|      |较大的主要是一线城市和部分二线城市以及城市圈内的少数三四线城市|
|      |。由于人口流入,居民收入增长以及上涨预期引导,加上城市圈的效应|
|      |,这些城市的首次置业需求和改善性需求增长明显加快,而土地供给增|
|      |长则较为缓慢、甚至明显减少,供求关系的不平衡带来了市场较大的价|
|      |格上涨预期,激发了投资性和投机性需求,推动房价大幅上涨。      |
|      |    鉴于住房商品的不可移动性,从全国角度讨论住房供求关系和房价|
|      |没有实际意义,还会产生政策误导效应,因此分析典型城市供求关系是|
|      |个合理的路径。                                                |
|      |    北京作为我国的首都是政治、经济和文化中心,又是一个特大型城|
|      |市,长期以来住房需求持续较快增长。自2000年以来的多轮房价上涨中|
|      |,北京的涨幅经常名列前茅。但与此同时北京的土地供给持续减少,从|
|      |2010年供地2310万平方米减少到2016年仅供应435万平方米。而在此期 |
|      |间,北京的地价上涨较快,2017年一季度达到17%,其中住宅用地价格 |
|      |增速为20%。在2017年初,北京公布了《北京市2017年国有建设用地供 |
|      |应计划》,连续第六年削减供地计划,住宅用地计划供应量仅为去年的|
|      |一半,其中商品住宅供地量较去年减少了七成,成为同期北京房价上涨|
|      |的重要推动因素。                                              |
|      |    与北京很相似,上海作为一个国际大都市,长期以来首次置业需求|
|      |和改善型需求持续较快增长。但与此同时,土地供给同样持续减少。自|
|      |2011年起,上海的土地供应量逐年缩减,从2011年的3147万平方米减少|
|      |到2016年的891万平方米。再加上上海人口虽与北京相当,但城市面积 |
|      |远小于北京,因此人们对未来上海房价的上涨抱有较大的预期。长期以|
|      |来,上海经常出现“面粉比面包”贵的现象,足以证明土地供给不足导|
|      |致住房供给不足,最终推高房价。                                |
|      |    与北京、上海的案例相反,重庆作为新建直辖市,大量人口在农村|
|      |,在城镇化发展加快的过程中,购房需求持续大幅增长,按理重庆的房|
|      |价应该持续大涨,但事实恰恰相反。在控制房价上涨方面,重庆与其他|
|      |一二线城市不一样,在需求方面采取相关措施的同时,比较注重供求平|
|      |衡和市场价格管理,关键的举措是保障土地供给。近年来,重庆每年新|
|      |增商品房开工面积和商品房销售面积一直名列全国前茅,差不多都在20|
|      |00万平方米左右。尤其是将土地供给与房价上涨挂钩,给市场一个清晰|
|      |的土地供给计划,从而通过影响预期,基本上抑制了投资投机性需求。|
|      |    毋庸置疑,货币投放过多也是房价持续大幅上涨的重要原因之    |
|      |。因为在通胀发展的预期下,人们一定会选择保值增值的资产进行投资|
|      |,至少可以对冲货币贬值的风险。货币投放过多影响房价实际上也是通|
|      |过影响供求关系来实现的,即推动需求明显扩大导致住房供求关系失衡|
|      |。但这种机制在那些供求关系较为平衡、价格不存在上涨预期的商品领|
|      |域内基本不发生作用,货币投放过多未必会带来该商品价格的持续大幅|
|      |上涨。这种案例不胜枚举,货币因素对价格的推动必定是在供求关系紧|
|      |张的商品上才会体现出来。经过近40年的改革开放,在市场经济有了很|
|      |大发展的今天,除了住房还有什么商品能持续地供不应求呢?把一二线|
|      |城市与广大三四线城市的房价对比,把北京、上海与重庆的房价对比,|
|      |应该可以得出住房价格与供地数量之间关系是十分密切的结论。      |
|      |    预期对住房价格变化具有重要影响,这一点无需理性预期理论强调|
|      |,市场上差不多都已公认。但房价上涨的预期从何而来呢?预期从来就|
|      |不是凭空产生的。人们可以运用某些方法管理预期、改善预期,但影响|
|      |商品价格预期的决定性因素仍是供求关系。外汇汇率是如此,大宗商品|
|      |价格是如此,黄金价格是如此,比较特殊一点的住房价格也是如此。任|
|      |何脱离市场供求关系的商品价格预期所带来的价格波动,如果有的话也|
|      |只可能是昙花一现。市场永远是敏感的,先知先觉的。正是因为制度性|
|      |因素和结构性因素,导致住房供给在一些城市会长期与需求不相匹配、|
|      |供不应求,才形成了这些城市房价会有持续大幅上涨趋势的预期,于是|
|      |投资性需求和投机性需求得以聚集,房价上涨就不可避免。有谁见过那|
|      |些土地供给充足、供求关系平衡的城市房价上涨的预期十分强烈呢?在|
|      |这样的城市大搞住房投资或投机那无异于自寻死路。                |
|      |    规范发展租赁市场应该有助于房地产平稳健康发展。但切不要以为|
|      |是由于租赁市场的不发达才有了房价上涨,恰恰相反,是房价持续大幅|
|      |上涨抑制了租赁市场的发展。对于住房需求者来说,租房是一种消费,|
|      |而买房则是消费与可能的投资相结合的行为。在房价运行平稳、未来不|
|      |存在大幅上涨预期、实际供求关系较为平衡的情况下,显然是租房合算|
|      |,因为手头的资金可以用于其他方面的投资,获取相应的回报;而在房|
|      |价平稳的情况下,买房则是没有回报的。而在住房供不应求、房价上涨|
|      |较快并有持续上涨预期的情况下,甚至房价上涨带来的回报大大超过其|
|      |他投资平均回报率的情况下,显然买房是最好的选择,既可以满足消费|
|      |需求,又可以获得不菲的投资回报。可见,在那些房价持续大幅上涨的|
|      |一二线城市,住房租赁市场发展缓慢的根本原因是住房供不应求,价格|
|      |上涨过快。                                                    |
|      |    建立土地供给与房价变动挂钩机制                            |
|      |    2016年底,中央经济工作会议明确提出,要“加快研究建立符合国|
|      |情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。并要求“落实人地挂钩|
|      |政策,根据人口流动情况分配建设用地指标”。近期,住建部和国土资|
|      |源部联合发布通知,要求各级国土资源部门要按照“显著增加、增加、|
|      |持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,加强住宅用地年度供|
|      |应计划编制和实施工作监督指导;要求各地编制住宅用地五年规划和三|
|      |年计划,并向社会公布。通知还明确提出了一些量化要求,土地消化周|
|      |期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个 |
|      |月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供 |
|      |地的节奏。这表明有关管理部门已经十分重视住房用地供给问题,并采|
|      |取切实措施加强管理和调控。然而,减少供地,减少多少?增加供地,|
|      |增加多少?显著增加,什么水平才是显著增加?等等问题,表明这些相|
|      |关的要求基本上仍是定性的。在定性的要求下,地方政府在管理上仍有|
|      |较大的回旋余地和变通空间。回顾过往,中央对地方住房用地管理的方|
|      |法与此是一脉相承的。                                          |
|      |    中国房地产市场存在着一对基本矛盾,即需求侧的市场经济与供给|
|      |侧的计划经济之间的矛盾。土地使用在很大程度上由地方政府说了算,|
|      |而人口流向和住房需求则由市场经济规律主导。毋庸讳言,将更多的土|
|      |地批给工业用地可带来招商引资效应:地价高些可增加卖地收入,房价|
|      |走高有助于持续带来较多税收收入。由此,城镇化中大城市的“吸人”|
|      |效应和收入水平较快增长,与地方政府在土地供给方面的短期行为和体|
|      |制机制的“作茧自缚”之间的错配,形成了部分城市住房供求关系持续|
|      |紧张的根源。而这种状态不可能通过地方政府自发地采取措施来加以解|
|      |决,通常是中央政府三令五申直至发出严厉警告后,部分城市才不得不|
|      |挤出些土地来平抑市场。而多年来调控的经验已经证明,中央政府定性|
|      |调控方式的约束力较为有限。                                    |
|      |    土地供应与房价上涨比例挂钩可以作为调控部分城市房价上涨的重|
|      |要手段。重庆房价水平较低并较为平稳,得益于该市采取了这一举措。|
|      |这种做法就是房价上涨较快就相应加大土地供应量,房价上涨幅度与土|
|      |地供应增长幅度之间保持一定的比例关系。其实质是在供给端保障充足|
|      |的土地供应量的前提下,使供给随市场的供求关系变化而相应增加或减|
|      |少,在动态中来平抑市场价格。这种机制具有很好的预期管理作用。因|
|      |为未来土地随房价上涨而相应增加供给必将导致供求关系变化,促使未|
|      |来房价回落;投资和投机就不会去冒房价回落的风险,预期就会较为稳|
|      |定。在这种机制发生效应的市场中,投机性和投资性需求都将受到很大|
|      |抑制,“房子是用来住的,而不是用来炒的”的目标就有可能实现。由|
|      |于这种机制能有效地管理预期,调控很可能不必真正投入太多土地,房|
|      |价就可以稳定。这种机制还可以通过相应减少供给及其产生的预期效应|
|      |来管理房价的过度下跌。                                        |
|      |    土地供应与房价变动比例挂钩机制,可以作为一种全国性的管理方|
|      |式,先在近年来市场供求关系很紧、房价持续大幅上涨的一二线城市加|
|      |以推行。随着时间的推移,有关管理部门可以根据各大城市房价变动情|
|      |况,将符合条件者进一步纳入。相关部门对采取这种机制的城市进行考|
|      |核,对于没有认真按照此机制运行而导致房价依旧大幅上涨的城市,可|
|      |以酌情给予惩罚。措施涉及范围包括重大基建项目审批、财政转移支出|
|      |安排以及地方政府债券发行审批和规模管理等等。对于推行这种机制的|
|      |城市,应允许其在土地供给方面深入推进改革,包括耕地置换、工业用|
|      |地的改造等等。在具有较为充足的土地供给的条件下推行这一机制,应|
|      |该可以收到较好的效果。还可以考虑将城市房价目标上涨率与实际上涨|
|      |率之间的差额作为考核干部的监测指标,在干部升迁时作为参考,以督|
|      |促干部的相关行为。                                            |
|      |    从中国的国情看,房地产市场长效管理机制的建立,除了需求管理|
|      |和市场价格管理外,最为关键的仍是供给管理。供给管理主要解决三个|
|      |问题:一是真正确立供给侧最为重要的理念,切实尊重经济规律,并以|
|      |此为出发点来谋划相关的体制机制改革;二是通过落实强制性举措,督|
|      |促地方政府持续保持土地供应的意愿,避免官员不作为和短期行为;三|
|      |是通过城市土地管理制度改革,保障房价过快上涨的城市拥有充裕的土|
|      |地资源,以有效平抑市场供求不平衡,合理引导市场预期。          |
|      |                                                              |
|      |                                                              |
└───┴───────────────────────────────┘
           
┌───┬────────────────────┬────┬─────┐
|主  题|从黄奇帆的楼市"情怀"看长效机制建设      |文章日期|2017-06-02|
├───┼────────────────────┴────┴─────┤
|内  容|    黄奇帆复旦演讲折射出的信号,是房地产长效机制建设有很多制度|
|      |条件的前置制约,比如改革地方政府职能和政绩考核,改革财税体制和|
|      |公共财政建设,改革税收制度和金融监管制度等。所以,说到底,长效|
|      |机制建设和体制改革是一盘棋。                                  |
|      |    全国人大财经委副主任委员、前重庆市长黄奇帆近日在复旦大学以|
|      |“关于建立房地产基础性制度和长效机制的若干思考”为题的演讲,引|
|      |起了舆论和公众的广泛关注。网络上点击、转发和评论的量级上了千万|
|      |。政府官员演讲引起如此关注,还很罕见,这一方面因为重庆在高速增|
|      |长的GDP和价格平稳的房地产之间取得了不同寻常的平衡;另一方面, |
|      |则是社会对楼市长效机制尽早“破茧”的深切期望,以避免因高房价、|
|      |高成本而阻断内需构建和经济转型。                              |
|      |    在新一轮楼市调控下,2月以来,已有60多个城市出台了150多项政|
|      |策,无论调控的频率,还是力度,都可谓“史上最严”,坊间称其为“|
|      |五限”(限购、限贷、限价、限售、限商),特别是“限售”和一线城|
|      |市“限商”,几乎将需求冻结。                                  |
|      |    此轮调控前,各地楼价经历了暴涨。2015年以来,热点城市房价上|
|      |涨了80%至150%,楼市火热蔓延到三四线城市,库存高压和身披“鬼城 |
|      |”番号的城市、贫困县也未能幸免。房价暴涨,“加杠杆”和“资产荒|
|      |”预期是两大动力。但是,我国总杠杆率(全社会总负债/GDP)已从20|
|      |10年的177.8%升至2016年的237.6%,居民杠杆率从2015年的44%急速升 |
|      |至2016年的50.6%,2016年房贷占新增贷款之比高达46%。经济转型背景|
|      |下,杠杆率急速攀升,意味着资金加速“脱实入虚”,金融风险渐行渐|
|      |近。因此,长效机制亟待破冰并打破越调越涨的怪圈。              |
|      |    黄奇帆认为,长效机制的前提是客观定位房地产。因为体量太大、|
|      |关联度太高,房地产在全球都是支柱产业。即便已过了城镇化高峰的美|
|      |国,房地产对GDP的贡献也达9%以上,“后危机时代”的经济复苏也离 |
|      |不开房地产,支柱产业、龙头产业名副其实。同时,房地产是民生产业|
|      |、财富象征,与金融和经济风险如影随形,政府必须要高度重视房地产|
|      |稳定及其与经济的平衡。因此,要避免两种倾向:一是经济“去房地产|
|      |依赖”异化为情绪化、道德化的“去房地产”;二是房地产冲击经济金|
|      |融,异化为绑架经济金融、“大而不倒”,进而倒逼调控绥靖化,风险|
|      |积累。                                                        |
|      |    要避免这两种倾向,就要以经验化的量化指标,既尊重房地产地位|
|      |,又要保持各项指标平衡,如房地产开发投资不能超过固定资产总投资|
|      |的25%、不能超过GDP的六分之一;固定资产投资不能超过GDP的60%;房|
|      |屋总价不能超过老百姓家庭6至7年的收入;土地供应“爬行钉住、后发|
|      |制人”,即以城市实际吸纳人口数,按人均建面100平方米供地;这个 |
|      |供地建面,要按55%、20%、20%、5%的比例,分别供应基础或公共设施 |
|      |、工业、住宅、商办;开发商拿地自有资金和融资比严格控制在1:3;|
|      |公租房须覆盖城市常住人口的20%;地价不能超过房价的三分之一等等 |
|      |。                                                            |
|      |    黄奇帆经验式的“量化平衡”,暂且不论是否科学,但却是地方政|
|      |府当下避免房地产和经济失衡、避免金融风险积累的简单而实用的措施|
|      |,也是“底线思维”在长期执政过程中的“落地”。表面看,尽管有些|
|      |量化指标难以施行,比如在“补偿标准看齐周边房价”的旧城改造模式|
|      |下,地价不能超过房价的三分之一,但黄奇帆指出,完全可通过以外围|
|      |甚至城郊接合部充裕的土地来补偿开发商,换取其遵循这一措施。这样|
|      |,房价降下来了,营商环境好了,实体经济和房地产就平衡了。      |
|      |    因此,尽管房地产问题有客观存在的“路径锁定”,如“招拍挂”|
|      |出让机制下,开发商埋怨土地价高,居民埋怨房价高,官员埋怨投资环|
|      |境破坏了,所有人都不满意,但这却是现有条件下的无奈选择。但是,|
|      |我们却可以凭政治智慧和改革突破精神,探索出条件约束下的政策路径|
|      |,最典型的就是“地票”制度。事实上,随着“3个一亿人”的推进, |
|      |农村人均200至300平方米建面的建设用地会退出来,完全可通过复垦为|
|      |耕地,腾挪出城市建设用地指标。大城市可购买这些指标,将本市农地|
|      |置换为建设用地,进而实现平抑地价和推进以人为本城镇化的双重目标|
|      |。                                                            |
|      |    在黄奇帆看来,当下的土地供应、土地制度问题,概括起来就是土|
|      |地供应不足、制度创新滞后。土地供应不足,一方面在于土地供应与人|
|      |口流动方向相悖,大城市吸纳了80%的外来人口,却在紧缩供地,而中 |
|      |小城市人口停滞或出现净减少,却在增加供地,背后则是中小城市投资|
|      |型经济获得了支持;另一方面在于地方政府土地“生意经”,即在现有|
|      |考核体制下,依靠土地“上项目”、低地价“招商引资”或“作价入股|
|      |”的投资和税收依赖,成为短期“做政绩”的优选。于是,工业挤占住|
|      |宅用地,连同大城市紧缩供地和“招拍挂”,一起推高房价。        |
|      |    笔者认为,黄奇帆这次演讲折射出的信号,是房地产长效机制建设|
|      |有很多制度条件的前置制约,比如改革地方政府职能和政绩考核,改革|
|      |财税体制和公共财政建设,改革税收制度和金融监管制度等等。甚至,|
|      |一些基础性制度也形成了制约,如租房可享受同等公共服务,打击开发|
|      |商集资乱象,随意变换容积率等等。此外,不同职能部门的目标相左,|
|      |造成很多措施难以落实,比如“招拍挂”避免腐败,但推高了房价;金|
|      |融创新鼓励多渠道融资,但造成资金违规进入楼市;资产质量考核下银|
|      |行愿意投放房贷,但助长加杠杆。说到底,长效机制建设和体制改革是|
|      |一盘棋。                                                      |
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|主  题|深圳新房价格连续8个月下跌               |文章日期|2017-06-02|
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|内  容|  深圳市规划和国土资源委员会6月1日公布的数据显示,5月深圳新 |
|      |房住宅成交均价为54512元/平方米,环比跌0.2%;成交2313套,环比增|
|      |17%。深圳市房地产研究中心主任王锋表示,深圳楼市调控力度大,房 |
|      |价再度出现大反弹的可能性小。                                  |
|      |  据统计,深圳5月新建商品住宅成交均价为54512元/平方米,环比 |
|      |跌0.2%,同比下跌2.3%;成交套数为2313套,环比增加17%,同比增加2|
|      |.4%;成交面积234256平方米,环比增加23.1%,同比下跌4.7%。      |
|      |  数据显示,自去年10月深圳出台新一轮调控政策以来,深圳新建商|
|      |品住宅成交价格已连续8个月下跌,近几个月保持在55000元/平方米左 |
|      |右。而去年9月,该市房价约61600元/平方米。                     |
|      |  在二手房市场,深圳5月共成交7280套二手房,环比增加3.7%,同 |
|      |比增加35.2%;成交面积649264平方米,环比增加7.1%,同比增加38.4%|
|      |。                                                            |
|      |  业内人士指出,目前深圳几大银行已收紧首套房贷利率优惠,政府|
|      |调控预期更为强烈,预计市场观望情绪会更加浓厚。                |
|      |  王锋认为,随着深圳调控政策继续贯彻落实以及本市房贷政策紧缩|
|      |、利率上升,刚性需求仍将持续入市,楼市价格在调控政策作用下将保|
|      |持稳定。                                                      |
|      |                                                              |
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|主  题|房地产行业:内房股大涨能给A股地产股带来什|文章日期|2017-06-01|
|      |么思考?                                 |        |          |
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|内  容|    问题一:为什么在严控之下,龙头房企销售额仍在突飞猛进?城市深 |
|      |度:1、相较中小型房企,龙头房企有着更为充裕的货值储备;2、龙头房 |
|      |企在项目定价层面更为灵活。城市广度:份额提升说明龙头房企正在做 |
|      |透城市的深度,而在当前一二线城市受限的情况下,三四线城市依然在受|
|      |益需求溢出带来的优势。在今年市场需求向非限购二线城市及三四线城|
|      |市外溢的背景下,房企城市布局城市越多,受到调控影响越小。存量并购|
|      |:我们年初至今调研的龙头房企都表示今年销售份额增长中都有更多的 |
|      |并购成分。并购项目可能并不能完全带来成本上的优化,但是能够大大 |
|      |加速房企在销售层面的速度。                                    |
|      |    问题二:棚改规模的增长是否带来投资的改善?棚改政策是长久以来|
|      |一以贯之的政策:5月24日国务院召开政策吹风会,确定今后三年棚改目 |
|      |标任务1500万套。这个目标较原计划有所提高,但依然属于国家一以贯 |
|      |之的棚改政策,回顾历年棚改进展,此次棚改目标任务依然是2008年以来|
|      |一直在推进升级的思路,因此我们认为棚改总量的增长有助于去库存的 |
|      |延续,但是不能因此理解为房地产行业政策的放松。棚改的推进中长期 |
|      |利好主流城市:棚改的推进在一定程度上改善了三四线城市的去化效率,|
|      |而且会使得投资增速的周期波动更为平缓,但是我们认为很难称得上是 |
|      |投资反弹的主要推动力。正如我们在月中时候推断的,目前房地产开发 |
|      |投资的动力更多是价格的增长,而并不是量的复苏,这也在4月份数据得 |
|      |到印证。我们认为,棚改的加速推进从中长期来看,可能最大的受益者反|
|      |而是一二线城市的布局企业,在三四线城市布局的房企通过加速三四线 |
|      |城市的去化,重新聚集更多的现金流,改善库存结构和布局思路,这也是 |
|      |目前恒大、碧桂园正在推进的区域优化。                          |
|      |    问题三:港股大涨能给A股地产股带来什么思考?内房股更便宜的估 |
|      |值:香港地产股的估值水平常年保持在10倍以下,截止到目前香港地产股|
|      |整体估值水平仍只有9.5倍。相对而言A股地产的估值常常较港股地产溢|
|      |价一倍以上。资金南下加速配置:除了估值优势之外,近年来港股地产尤|
|      |其以内房股为首的恒大、碧桂园融创等公司股价的爆发的另一个契机是|
|      |其投资者结构的明显变化,从去年开始南下资金的比例不断增加,沪港通|
|      |深港通的资金规模逐渐升级。受益于三四线城市溢出效应:以恒大、碧 |
|      |桂园为主在三四线城市拥有广泛布局的房企销售规模展现出的新的弹性|
|      |,在三四城市回暖的行情下,恒大和碧桂园等企业最为受益,年初至今恒 |
|      |大、碧桂园涨幅也远远领先于其他港股地产公司涨幅。未来A股地产龙 |
|      |头房企应该享受更高的溢价:我们认为虽然在当前政策压制下,可能板块|
|      |难以拥有超额收益,但是板块的分化将持续加剧,中长期来看,A股地产龙|
|      |头企业应该如内房股一样拥有更高的估值溢价。                    |
|      |                                                              |
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|主  题|"好房子"标准存误区 人居标准应居首       |文章日期|2017-06-01|
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|内  容|    和讯房产消息 [摘要]2016年末,一句"房子是用来住的,不是用来|
|      |炒的",让2017年中国楼市明确了发展方向。然而,什么样的房子,才 |
|      |能称之为"用来住的"房子?                                      |
|      |  随着人们对生活品质追求的提高,房子已不仅是一个遮风挡雨的地|
|      |方,更是生活品质的象征。但目前中国的"好房子"却存在一个误区,面|
|      |积越大越体面,装修越豪华越有档次。实则不然,好房子有相当全面的|
|      |标准,大和豪华从来不是其真正标签。真正的好房子,应当将人居放在|
|      |首位。                                                        |
|      |  好房子,要从整个社区来考虑                                |
|      |  说到好房子,首先要从整个社区考虑。交通、环境、配套,都是衡|
|      |量标准。以北京(楼盘)为例,众所周知,三环以内寸土寸金,但交通|
|      |便利吗?环境又如何?配套确实齐全,不过,与前两者相比,齐全又如|
|      |何?交通拥堵、污染严重,显然并非生活居住的首选。              |
|      |  北京8大城区,相对而言,最适合居住的地方非五环周边的海淀区 |
|      |莫属。纳"三山五园"千年风华,拥北大、清华等68所高等学府,城市路|
|      |网的交织,大小商圈的汇聚,金融医疗的完备,一切生活所需皆在于此|
|      |。如此一来,才满足好房子的首要标准,才是众人追逐的理想之选。  |
|      |  好房子,应该凌驾于建筑之上                                |
|      |  一座能称之为"好房子"的建筑,不只是物质的,更需精神上的共鸣|
|      |。当它能响应居住者想要珍视的情感需求时,那这就是理想的家,也就|
|      |是"用来住的"。换言之,好房子应该投入更多去打造一个适合家人与亲|
|      |友共同创造、分享回忆的居所。空间上回归生活,以适当的尺度,满足|
|      |亲友欢聚;院落中拥抱自然,有天有地,满足主人的兴趣爱好,让孩子|
|      |尽情游戏亲近自然;一个小露台,为生活增添更多美好……          |
|      |  [延伸阅读]一个真正用来住的好房子--合景-逸墅               |
|      |  "唯建筑不可辜负"作为2017年合景泰富地产上市十周年的品牌基调|
|      |,已融入旗下所有项目之中。合景通州项目以K CLUB品牌馆,礼献通州|
|      |运河,为集团上市十周年庆祝;合景-逸墅作为海淀高端学府墅区,更 |
|      |以优良的现房品质兑现了"唯建筑不可辜负"。                      |
|      |  作为海淀上地片区少数入市的的内城别墅产品,合景-逸墅仰海淀"|
|      |三山五园"之大观,享海淀府学人文情怀与土地一城繁耀,让英伦学院 |
|      |派建筑的优雅,融入考究的生活方式与社交圈层之中。艳丽的红砖、威|
|      |严的坚定、质感的老虎窗,伴随着现房实景已全面呈现,庭院的光影、|
|      |露台的意趣、地下室的曼妙,即将带您步入全新的生活。            |
|      |                                                              |
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